Démembrement de propriété

Principes du

démembrement de propriété

Le principe du démembrement de propriété est de partager les propriétés d’un bien immobilier en deux parties, qui sont la nue-propriété et l’usufruit. Il est composé de l’usus : droit d’utiliser le bien, du fructus : droit d’en percevoir les fruits et de l’abusus : droit de disposer du bien. L’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien. Le procédé se termine à la mort de l’usufruitier et le nu-propriétaire est le seul propriétaire du local sans aucun engagement de payer. Il peut l’occuper, le louer ou encore le vendre. Et il est dit qu’il y a remembrement de la propriété. Il faut savoir que lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule. Seul le bien immobilier peut être démembré, mais tout document relatant un logement n’est pas permis.

icon02-free-img

La nue-propriété

Le nu-propriétaire a seulement le droit de disposer du bien pour le vendre. Il prend à sa charge les réparations concernant le gros œuvre sauf si la détérioration du bien est due au mauvais entretien de l’usufruitier. Souvent, ce sont les parents qui conservent l’usufruit du bien, donnant la nue-propriété à leurs enfants.

icon02-free-img

L’usufruit

L’usufruitier a le droit d’occuper le bien, de percevoir des loyers s’il le souhaite, mais n’a pas le droit de le vendre sans l’accord du nu-propriétaire. L’usufruitier a pour rôle de surveiller l’état du local. Les taxes d’habitation et foncières, avec les réparations et les entretiens sont à sa charge.

Types de démembrement

Lorsqu’une personne souhaite accomplir une opération en démembrement, il convient donc de tenir compte de son objectif final suivant de son profil patrimonial afin d’être fixé sur le bon type de démembrement pour lequel opter. Il existe deux types de démembrement : viager et temporaire.

Démembrement viager

Démembrement viager

La vente en viager est un système qui permet de garder le patrimoine immobilier pour en faire un revenu. La durée du démembrement viager, dépend de la vie de l’usufruitier. Le démembrement viager prend donc fin au décès de l’usufruitier.

Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire est utilisé comme base. Cela induit que la vente avec usage permet au propriétaire de plus de 70 ans de vendre son bien immobilier tout en conservant le droit d’y habiter à vie. Elle lui offre d’autre part, ainsi qu’à ses héritiers, des garanties sur la valeur minimale perçue à l’issue de la transaction en cas de décès prématuré. La durée du démembrement temporaire est fixée de manière contractuelle.

Les précautions à prendre pour réussir votre démembrement

Pour commencer, il est important de définir de manière claire, les objectifs patrimoniaux à atteindre. Un investisseur peut se constituer un patrimoine à un prix avantageux qui lui permet d’acquérir la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer mais avec l’impossibilité de percevoir les revenus pendant une durée définie. En second lieu, il est primordial de connaître les droits de succession selon les montants définis. Cela lui permettra également d’optimiser sa fiscalité car la charge des impôts revient à l’usufruitier. Par contre, l’ensemble des charges et impôts liés au bien reviennent à l’investisseur. Enfin, il faut noter la possibilité de disposer librement de l’actif immobilier.

Précautions à prendre pour réussir son démembrementPrécautions à prendre pour réussir son démembrement
Démembrement de propriété : Pourquoi investir en nue propriété?

Acquérir un bien en nue-propriété offre de considérables avantages pour le propriétaire.

Une des principales préoccupations des investisseurs est d’assurer leur retraite en obtenant un surplus de gain issus par leur placement immobilier. L’une des solutions les plus avantageuses consiste à souscrire des parts en démembrement et d’en faire l’acquisition d’une nue-propriété. L’investisseur obtiendra alors la pleine propriété des biens mais ne perçoit pas des loyers pendant toute la période du démembrement qui est de 5, 10 ou 15 ans. En contrepartie, vous bénéficierez d’une décote au moment de l’achat. Il s’agira alors d’un vrai complément de revenus dont les utilisateurs peuvent faire coïncider avec leur départ en retraite.

Le démembrement de propriété est très intéressant pour l’usufruitier, étant le plus souvent une entreprise ou une association, qui cherche à percevoir des revenus pendant une période déterminée. L’investissement de départ s’avère en effet bien plus délicat qu’un achat en direct et le rendement acquis supérieur à la plupart des placements disponibles. Il est question alors d’un système sûr et efficace pour une bonne gestion de la trésorerie.

Les parts de démembrement commercialisées auprès du grand public le sont peuvent rapporter 4,5% de rendement annuel moyen. Le démembrement constitue pourtant l’une des deux solutions pour bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire un achat à crédit et encore avec un taux d’emprunt très faibles autour de 1,5%. Ainsi, le fait de placer constitue une solution patrimoniale idéale afin d’anticiper plusieurs années à l’avance une baisse des revenus. L’investissement permet également de se décharger de toutes les contraintes liées à la gestion d’un bien immobilier en direct.

Un atout majeur qu’est la donation en démembrement, peut être une source sûre pour assurer fiscalement la passation de patrimoine. Le successeur dispose et va conserver l’usufruit, à savoir la pleine jouissance. Ainsi, le nu-propriétaire devient propriétaire des murs et le propriétaire en tant qu’usufruitier, continue à habiter le local ou à en percevoir les loyers. Cela revient à dire que le donataire acquiert la pleine propriété du logement, au moment du décès de l’usufruitier.

Sur quoi peut-on appliquer le démembrement ?

On parle de démembrement lorsque les composants de la propriété, comme l’utilisation du bien, sa mise en disposition et le fait d’en tirer des profits ne sont pas à gérer par un seul individu. La transmission des droits d’usufruit et de nue-propriété peut se faire soit par donation ou soit par cession. Il en résulte une répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : en premier lieu l’entretien du bien, et par la suite les grosses réparations. Le démembrement de propriété peut ainsi être une manière de permettre aux futurs propriétaires de s’assurer que le bien qu’ils recevront à terme, en pleine propriété, aura été bien conservé.

Achat en démembrement de propriété

L’achat en démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété en deux parties, l’une pour le nu-propriétaire et l’autre pour l’usufruitier. Ce dernier a le droit d’utiliser le bien, de l’habiter ou de le louer et d’en percevoir les loyers, intérêts et dividendes. Par contre, il n’a pas le droit de le vendre et doit l’entretenir en s’acquittant des impôts qui sont. Le nu-propriétaire ne peut ni loger dans le bien ni le louer. C’est seulement au décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire deviendra propriétaire du bien et pourra le vendre, le louer, ou le léguer, sans avoir à payer de droits de succession. La durée d’un achat en démembrement de propriété correspond généralement à la durée de vie de l’usufruitier. Trois méthodes de démembrement sont envisageables : simple, croisé ou via à une SCI.

Achat simple

Dans le cas d’un achat en démembrement simple, un individu achète l’usufruit et un autre, la nue-propriété. C'est une option utilisée en générale par des parents afin de pouvoir laisser un bien à leurs enfants à leur décès. À la mort du dernier des deux parents, les enfants deviennent propriétaires du bien, de plein droit.

Achat croisé

Convenable pour les couples non mariés ou natifs de famille recomposée, il permet pour une personne d'acheter la nue-propriété de la moitié d'un bien et l'usufruit de l'autre moitié, l'autre acquéreur faisant l'inverse. Ainsi, au décès du premier conjoint, le survivant devient propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l’autre moitié afin de pouvoir vivre dans le logement jusqu’à son décès. La nue-propriété qu'il possède est alors transmise aux héritiers du défunt.

Achat via une SCI

L'achat en démembrement croisé peut également se faire via une SCI ou Société Civile Immobilière. Cela se passe généralement en famille. Par ce système, il sera ainsi possible de transmettre un bien immobilier à ses enfants sans avoir de droits de donation à payer et tout en générant des liquidités.

FAQ sur le démembrement de propriété

L’usufruitier a tous les atouts du propriétaire, il peut prêter ou même louer le bien dont il encaissera l’intégralité des loyers. Il doit payer les charges relatives au bien et entretenir sa conservation pour transmettre le bien dans le même état dans lequel il l’a reçu. Au niveau économique, le nu-propriétaire n’a rien, à l’inverse de l’usufruitier. Il peut céder le bien, le donner ou en disposer librement. Il est en charge des grosses réparations relatives au bien immobilier.
L’usufruitier a la possibilité de louer le bien et de percevoir les loyers. De plus, les travaux vont pouvoir être déduits par rapport à l’impôt sur le revenu de celui qui a supporté les charges, mais à condition que le bien soit mis en location par l’usufruitier. Autrement dit, si l’usufruitier finance des travaux, il pourra les déduire.

Pour procéder à la vente du bien en pleine propriété, il faut l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier également. Il faut connaître la valeur du démembrement de propriété. La méthode d’évaluation est de savoir si la valeur de l’usufruit viager se fait selon le barème fiscal fixé par la loi. Le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit sont des droits réels, c’est-à-dire qu’ils peuvent être cédés ou vendus selon leur état. Le démembrement de propriété est moins commun pour les biens meubles et les règles, notamment fiscales, sont plus complexes.

La donation est l’une des meilleures méthode de préparer la succession. La condition est de garder une bonne maîtrise du patrimoine. Le démembrement correspond à cela en offrant en un certain nombre d’avantages fiscaux. Lorsque des parents accordent une donation à leurs enfants, ils perdent instantanément tout droit sur les biens donnés. Les donations avec réserve d’usufruit leur accordent de transférer tout ou partie de leur patrimoine immobilier tout en préservant la jouissance et les revenus des biens transmis jusqu’à la fin de leur vie.

Le démembrement d’un bien immobilier est un dispositif à choix multiples. Selon le cas, la personne donatrice va conserver le droit d’habiter l’immeuble transmis pour son utilisation s’il s’agit de sa résidence principale, ou bien d’une résidence secondaire. Elle pourra également percevoir les revenus. Par contre, elle n’aura plus la possibilité de vendre seule le bien, sans l’accord et la signature des nus propriétaires.