Le démembrement de propriété est un processus juridique qui permet de séparer entre plusieurs bénéficiaires l’usufruit et la nue-propriété. Une fortune détenue en nue-propriété est exclu d’une base taxable, selon la loi générale du droit civil et fiscal qui régit la nue-propriété.

Comment déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Pour déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété dans un démembrement, il est important de distinguer dans un premier temps si le caractère est viager, jusqu’au décès de l’usufruitier ou bien s’il est temporaire c’est-à-dire pour une durée déterminée. 

Dans un second temps, il faut identifier le type fiscal qui est obligatoirement utilisé pour payer l’impôt des droits de succession et de donation, afin de tenir compte de la rentabilité du bien démembré, des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété.

Le barème fiscal de l’usufruit

Ce barème est obligatoirement utilisé lorsqu’il s’agit d’évaluer des droits de succession et de donation. Le système est très simple et ne dépend que de l’âge de l’usufruitier. A mesure que l’usufruitier prend de l’âge, la valeur de l’usufruit diminue mais celle de la nue-propriété augmente, à savoir de 10% à 90%.

Le barème fiscal de l'usufruit viager

L’utilisation de ce barème fiscal n’est pas obligatoire en dehors du paiement des droits. Il est offert la possibilité d’utiliser un barème économique pour tenir compte des autres facteurs comme la rentabilité du bien. L’idée dégagée par ce barème économique est de tenir compte des flux financiers futurs afin de les actualiser, et en considérant que l’usufruit donne le droit de percevoir des revenus jusqu’à la fin du démembrement. Et ce fait dépend par exemple de l’espérance de vie de l’usufruitier pour un démembrement viager.

Le barème de l'usufruit temporaire

Lorsque le démembrement est temporaire, le code général des impôts estime l’usufruit à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans. Cela s’effectue sans fractionnement et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Par contre, lorsque le barème qui se base sur l’âge fait apparaître un taux plus faible, c’est ce barème de l’usufruit temporaire qui s’applique alors.

Fiscalité dans le cadre d'un investissement en nue-propriété

Sur le plan fiscal, la détention d’un bien immobilier acquis en nue-propriété demeure neutre et n’impactera pas la taxe foncière. Par contre, la taxe foncière reste à la charge de l’usufruitier ou le bailleur social tout au long du démembrement temporaire. Un investissement en nue-propriété n’influence pas la base d’imposition. L’investisseur percevra l’équivalent des loyers retenus par le bailleur social durant toute la période du démembrement et cela dès l’acquisition. Il bénéficie aussi d’une réduction immédiate du prix de revient net d’impôt et de prélèvements sociaux du bien. Ce montant correspond à l’intégralité des loyers de marché et des frais c’est-à-dire charges et taxes comprises, perçus dans le cadre d’un investissement locatif en pleinepropriété.

Avantages de la fiscalité de la nue-propriété

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne touche aucun loyer et donc les revenus fonciers ne sont pas alourdis. Si le bien est financé par un emprunt et que le nu-propriétaire dispose par ailleurs de revenus fonciers, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de son emprunt. Le nu-propriétaire ne paie pas la taxe foncière, qui est à la charge de l’usufruitier. A la revente d’un bien immobilier, le propriétaire est taxé sur la plus-value dégagée, selon le régime fiscal des plus-values immobilières. Il règle un impôt de 19% et des prélèvements sociaux au taux de 15,5%. La plus-value s’obtient alors en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient.

Barème fiscal : exemples de calcul d’usufruit et nue-propriété en démembrement

  1. Madame x est âgée de 70 ans et souhaite faire don à son fils de la nue-propriété de son contrat de capitalisation dont le montant s’élève à 160 000 euros. Fiscalement, l’administration considère que le montant de la donation n’est que de 96 000 euros (60% de 160 000 euros). Cette donation peut donc rentrer dans l’abattement de droit commun de 100 000 euros et être faite sans payer de droits.
  2. Démembrement viager : Madame x est âgée de 70 ans et est nue-propriétaire d’un appartement dont la valeur est de 160 000 euros. Son fils est l’usufruitier. La location de l’appartement rapporte 2% net par an. Ils souhaitent vendre le bien et se partager la vente, c’est-à-dire ne pas conserver le montant de la vente sous forme démembrée. En considérant une espérance de vie de 18 ans et sans aucune revalorisation des loyers et de l’appartement, la valeur économique de l’usufruit obtenue par le simulateur est alors estimée à 30% de la valeur du bien.
  3. Pour un bien valant 100.000 euros et dont la nue-propriété est acquise pour 60.000 euros soit 60% de la valeur en pleine propriété. A l’issue du démembrement, le propriétaire revend le bien pour 100.000 euros. Il fait une plus-value comptable de 40.000 euros soit 67% de son investissement. Il ne dégage aucun gain sur le plan fiscal et n’est pas taxé au titre des plus-values.
  4. Avec un démembrement sur 15 ans et une nue-propriété acquise pour 60% de la pleine valeur, l’investissement génère alors 67% de gain net si le bien est revendu à sa valeur d’origine et 106% de gain net si la vente se fait avec 30% de plus-value.