Parfois, il est nécessaire de réaliser un montage fiscal afin d’éviter d’être trop lourdement imposé. Il existe des outils légaux pour cela comme c’est le cas du démembrement. Un élément de droit qui permet la division du droit de propriété. Son principe est simple à comprendre et surtout facile à appliquer. Voici tous les détails là-dessus.
Principe de fonctionnement du mécanisme de démembrement
L’usufruit et la nue-propriété
Il est essentiel de commencer par comprendre ces deux notions fondamentales avant de pouvoir comprendre le vrai sens du démembrement. Il faut tout d’abord savoir que le droit de propriété offre à son détenteur toutes les prérogatives possibles par rapport à un bien précis. Mais il est possible de décomposer ce droit en trois :
- L’usus et le fructus : se définissant comme étant le droit d’usage sur un bien et la possibilité d’en tirer des fruits de nature financière. Ces deux éléments forment alors l’usufruit.
- L’abusus ou le droit de propriété sur un bien et d’en disposer sans pour autant avoir la possibilité de l’utiliser ou d’en tirer des avantages. C’est le principal élément constitutif de la nue-propriété.
Le démembrement de propriété concrètement
On observe alors une certaine complémentarité entre usufruit et nue-propriété. Et le démembrement de propriété est d’ailleurs un processus juridique qui consiste à séparer ces deux éléments de droit pour les attribuer chacun à une personne différente. Il y a deux types de démembrement de propriété :
- Temporaire : dont la durée est définie par contrat
- Viager : prends fin lorsque l’usufruitier décède
Avantages fiscaux du démembrement immobilier
En premier lieu, le démembrement de propriété possède un avantage certain dans le cadre d’une succession. En effet, transmettre un patrimoine coûte assez cher. En donnant alors la nue-propriété à ses héritiers et en conservant l’usufruit, un contribuable assure la transmission de son bien à moindre coût. Ce type de donation est en effet gratuit. Et une fois que l’usufruitier décède, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Les droits de succession sont alors réduits de manière drastique, car ils sont calculés sur une valeur décotée du patrimoine concerné.
Mais le démembrement permet aussi de réaliser un investissement fiscalement plus avantageux. En effet, c’est une pratique de plus en plus courante de n’acquérir que la nue-propriété d’un bien immobilier. Cela permet d’être exempt de toute charge fiscale qui revient à l’usufruit tout en récupérant la pleine propriété une fois que le démembrement prenne fin. Bien que le nu-propriétaire ne reçoive pas de loyer, il acquiert sa part à un prix décoté. Il peut donc faire une importante plus-value s’il le revend dans le futur.
Il est clair alors que le démembrement de propriété constitue un outil de premier choix pour transmettre son patrimoine ou pour investir de manière optimale. Il ne faut pas hésiter à demander conseil auprès d’un expert pour ceux qui sont intéressés par cette démarche.