Démembrement de propriété

Les différentes techniques de démembrement

Le principe de fonctionnement du démembrement de propriété n’est plus un secret pour les investisseurs particuliers. Il y a, bien sûr, quelques points à considérer avant de se lancer. C’est notamment le cas de la durée de l’usufruit. Plus concrètement, elle peut être temporaire ou viager.

Le démembrement temporaire de propriété : l’essentiel à savoir

Pour rappel, le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Il peut s’agir d’un logement, d’un appartement ou de parts de Société Civile de Placement Immobilier (ou SCPI). Dans tous les cas, l’usufruit permet à son détenteur de percevoir les revenus tirés de l’exploitation de la chose.

L’usufruitier continuera de bénéficier des fruits liés au bien jusqu’à la fin de l’opération. Sa durée étant fixée au début de l’opération. On parle, dans ce cas de figure, de démembrement temporaire. L’avantage réside dans la décote (60 % en général) accordée à l’acquéreur au moment de l’achat du bien. Elle correspond à la valeur des loyers encaissés pendant la période de démembrement.

Le démembrement temporaire permet de scinder l’usufruit et la nue-propriété pendant 15 ou 20 ans. Durant toute cette période, le nu-propriétaire ne touchera aucun revenu locatif. L’usufruit étant généralement détenu par un bailleur professionnel. C’est lui qui va assurer la gestion locative du bien, et déclarer les revenus générés. Le nu-propriétaire récupère automatiquement le bien démembré au terme du contrat de démembrement.

Il convient de souligner que la valeur de l’usufruit est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il faudra donc prendre en compte ce détail avant toute prise de décision. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent décider ensemble la cession de la pleine propriété du bien démembré, même avant l’extinction du contrat de démembrement.

Qu’en est-il du démembrement dit viager ?

Lorsque la durée d’une opération de démembrement n’est pas déterminée, on parle notamment de démembrement dit viager. En d’autres mots, le décès de l’usufruitier marque la fin de l’opération. Il s’agit d’une solution de transmission de patrimoine fiscalement intéressante. Il faudra juste bien comprendre le principe de fonctionnement du démembrement viager.

D’un point de vue juridique, tout bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement viager. En général, l’usufruit sera détenu par les parents désireux de transmettre leur patrimoine à leurs enfants ou petits-enfants. Ils sont les nus propriétaires du bien démembré. De ce fait, il leur sera transmis à l’extinction de l’usufruit.

Dans le cadre d’un démembrement viager, la transmission du patrimoine est impossible tant que les détenteurs de l’usufruit (les parents) sont encore vivants. À ne pas confondre avec une donation qui consiste à donner de son vivant un bien à ses héritiers. L’usufruit étant détenu par les parents, ils supportent l’ensemble des charges afférentes à l’exploitation du bien. Ils conservent, bien entendu, le droit de jouissance du bien démembré jusqu’à leurs décès.

À l’extinction de l’usufruit, le patrimoine immobilier sera transmis directement aux héritiers (les enfants ou petits-enfants). Cerise sur le gâteau, ils n’auront aucun droit de succession à payer au moment venu. C’est l’un des principaux avantages du démembrement de propriété.